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去年我有資金需求，必須用房子去貸款一筆資金

由於房子坪數低於15坪，加上自己是自由工作者 ( 不是上班族，每有穩定的固定收入 )，其實不太好貸款，下面整理這次從詢問貸款，到成功貸款的流程~

自己筆記一下，也提供給有相關需求的人參考

因為是去年的，審核下來的利率只限當時...

一、先試算貸款金額，算每月還款金額，確認自己是否能承擔

網路很多提供試算的，搜尋【房貸試算】，填入：貸款總額、貸款期限、寬限期、利率，

就能試算出【本息攤還】【本金攤還】，每月應繳金額是多少，還有總共需繳給銀行的利息是多少

先確認每月還款金額自己是否能夠負擔~~~

二、詢問各家銀行，確認自身條件是否可貸款

我每家銀行詢問的問題如下：

1、套房可以貸款嗎?
很多銀行是不做低於15坪的套房貸款，所以在這關，很多銀行都直接掰掰了.....

2、自己的財力證明是否符合貸款條件
大約告知銀行自己的每月薪資、銀行活存、定存、股票、保險保價金....看看能否符合貸款條件

有的銀行，如果是自由業/自營商，可能就比較不能貸，因為收入無法認列，除非有登記公司行號，好像就行，但如果是收現金的小吃店，很多都是收現金的自由業，比較無法確認穩定收入的金額，所以難判斷

我是自由工作者，所以這關也很多銀行無法承做，只能說掰掰了......
但如果是每月固定領薪的上班族，只要月薪大於該縣市每月最低生活費標準+每月還款金，可貸款機會會比較大
例如該縣市每月最低生活費標準是1.6萬，每月貸款還款金2萬，那月薪只要大於3.6萬，就很有機會貸款成功~~

3、提供要貸款的地址，供銀行送估價，確認此房子可貸到期望數字

4、利率可能落在多少?
因為有的銀行最低可能只能到2.5%，但有的銀行可能有機會到2.3%…之類的

5、貸款年限?

6、貸款自住&非自住定義
貸款的利率可能因為是否自住有差，有的銀行要是首購才算自住利率7、各項手續費：設定費 ( 每家銀行不同，我目前問到的3000~10000都有 )、代書費、規費、徵信費、…等

7、貸款實際申請到撥款下來的工作天?
大部分銀行是說 1 個月

8、申請貸款送審，要提供那些資料?

9、各項手續費：設定費(每家銀行不同，我目前問到的3000~10000都有)、代書費、規費、徵信費、…等

10、申請貸款審核資格後，如沒貸款，會不會產生其他費用?

11、是否要綁約? 提前還款是否會有違約金?

下面有需要注意的事項：

※ 因為需要申請調徵信資料，申請最多只能3家，太多家會影響到條件，所以先詢問上面問題，再找出3家比較有機會貸款成功，或是利率可以低些的銀行，走貸款申請流程

※ 貸款的用途最好和行員說清楚，因為有些銀行會去看金流，所以一定不能亂編，而且貸款出來的錢，一定不能是買房子用!!!

※ 有的銀行會推【投資型房貸】(可能使用上比較彈性)，或是搭配【定期壽險】(要+買保險)的房貸，利率可能會低些，或是相對比較容易貸，但可能會多一筆費用，就看個人考量了

※ 確認那些【財力證明】可提供：報稅紀錄、薪資存摺 ( 一年 )、銀行定存、股票 ( 集保APP庫存明細 )、儲蓄型保險 ( 看保險的保價金 )、流動資產

有的銀行只看報稅或薪資，其他投資或存摺現值幾乎不看，要有每月固定薪水進來，大概意思就是…即使是億萬富翁，如果沒有每月固定金額入帳，也不能貸款；所以還是要依照自己財力條件去看銀行認不認

▲我打過的銀行：第一、玉山、彰化、匯豐、台新、遠東、新光、兆豐、花旗、華南、富邦、台灣、板信、合庫、國泰、聯邦、渣打，其他我就沒打了

直接告知無法做實際坪數低於15坪的房貸銀行：第一、玉山

沒固定收入無法承辦的：彰化

有說小套房可以的：台新、遠東、新光

三、申請貸款流程，最多 3 家銀行

確認好：

1、套房可以貸款的銀行

2、利率相對有機會再低的銀行

3、相關設定費用相對低的銀行

4、告知財力&大約資產，能符合期望貸款的範圍：如 年期、貸款金額、月繳金額

依照自己需要的利率或其他條件，挑3家以內銀行送申請

四、申請流程

我是送 2 家，考量到 相對低的利率，也擔心審核是否能過 ( 因為有間銀行本來要送審，結果前一天突然來電說套房太小，他們家無法做 )，所以挑 2 間行員比較有把握的，再來就是看審核時間，看哪家快

流程如下：

1、線上填申請書

2、約拍屋內狀況

3、會有專員來電確認：核對資料、貸款金額、月收入、工作性質、居住在哪、貸款用途、房子使用狀況

4、 案件核准：會告知審核下來的：總貸款金額、實際貸款利率 ( 可能和一開始專員說的不一定一樣，有可能再優惠些 )、240 期 ( 20年 )、手續費 3000 元、綁約 3 年

5、依照條件挑對自己有利的銀房繼續跑貸款流程

6、約定簽約日期

7、簽約當日：

( 1 ) 先開專用戶，(專戶活存利息一樣，但不能設定定存)，開戶要特別說是房貸用，專員會設定貸款專戶活存自動口款

( 2 ) 對保，確認貸款相關資料 ( 可找有相關經驗的友人或親戚陪同，確認相關資料 )

( 3 ) 地政辦理設定：我想自己跑地政辦理設定，省代書費(大約...3千~5千)，所以要提前和行員講，請她提供【設定契約出範本、建物謄本】，對保完就能直接將資料送到地政辦理它項設定了
● 設定規費：地政規費，政府收的，每 100 萬 1200 元 書狀查詢費：書狀查詢費約 300 元內，有地政收據為主
● 地政約 8 小時就好，所以隔天就能取件，再送到銀行
基本上，如果相關資料( 地政它項設定 / 保單 )都到位，隔天既可撥款

( 4 ) 保火險：可以銀行直接保，因親戚是保險業務員，所以就自己保；保好要把先關資料提供給房貸專員

( 5 ) 撥款日：撥款日就是未來的房貸繳款日

※ 我從實際申請貸款，到實際撥款，剛好1個月；所以有貸款需求的，務必務必要提前申請，不要把時間抓得太緊

下面是我自己這次的筆記

一、先試算貸款金額，算每月還款金額，確認自己是否能承擔
我是小於15坪的套房，要貸款300萬，不確定利率多少，先參考房貸計算器最高利率 2.54%，20年，沒寬限期去算
【本息攤還】：每月15956元，總利息83萬元
【本金攤還】：每月18850元，總利息77萬元
我認為每月18850元是自己可負擔的，且利息相對少，也希望早點還清；
所以我選擇【本金攤還】，盡量少繳利息，如有機會提前還完，利息又可以省下來

二、詢問各家銀行，確認自身條件是否可貸款
因為我是自由工作者，約收入不穩定，但有固定往來的銀行 ( 資金往來幾乎都固定一間銀行，有活存 & 定存 )，有投資股票
所以可提供的財力證明：銀行活存 ( 一年活存明細 )、定存明細、股票集保APP庫存明細 ( 7 天內的 )

詢問到比較優的銀行：

1、台新銀行
● 先送件，送件後不貸款也不會有費用產生
● 送件~撥款時間：7-10個工作天，核准後3天左右
● 預估自住利率：2.26%
● 提前還款會有違約金?：會綁約3年，綁約期中🉑️大額還本，不要做到結清跟塗銷就可以了
● 火險&地震險：建議第一年先用銀行的，都是150萬 $1350
● 書狀查詢費：書狀查詢費約300元內，有地政收據為主
● 火險地震險：約2500-3000元左右
● 財力證明：資金收入都是存入台新銀行，所以台新可以直接調資料，如需補其他資料會再通知

2、遠東銀行
● 送件~撥款時間：14個工作天
● 預估自住利率：2.38%
● 提前還款會有違約金?：2年內可大額還款
● 火險&地震險：建議第一年先用銀行的，都是150萬 $1350
● 財力證明：最多資金往來的銀行帳戶一年明細、股票(7日內有效的明細/集保APP)

上面 2 家銀行，這些都一樣：
● 設定手續費：3000
● 代書：可自己跑，會提供設定契約書 謄本之類的資料給我們
● 設定規費：地政規費，政府收的，每100萬1200元
● 因為是套房，所以都要去現場拍照
 

三、申請貸款流程，最多 3 家銀行

送 2 間：台新銀行、遠東銀行

四、申請流程

自己想省火災地震險 ( 找親人保 )、代書費 ( 請銀行提供資料，自己去地政跑設定流程 )

所以申請時間會拉長些

以上是我這次的貸款過程的筆記，希望對部分的人有幫助~~~